La prise en compte des « souplex » dans le métrage loi Carrez

Après la parution d’un article sur l’application de la loi Carrez dans la Revue de l’Habitat de septembre 2013 (n°591), il a paru
opportun de compléter ce propos par un état des lieux sur l’application de la loi Carrez en matière de « souplex », phénomène de
plus en plus fréquent sur un marché où le moindre mètre carré vaut de l’or.

Quel avenir pour le souplex ? – Souplex et Loi Carrez : état des lieux

Par Maître François Bault, Spécialiste en droit immobilier Avocat au Barreau de Paris, consultant à la Chambre des Propriétaires.
Qu’est-ce qu’un « Souplex » ? Quel est le sens de ce mot ? Vite, un dictionnaire pour répondre à cette question de sémantique.
Oui, mais lequel choisir ? Le Larousse, le Petit Robert, certainement pas le dictionnaire de l’Académie Française.

Tournons-nous vers les ressources de l’internet, Wikipédia au mot « Souplex », nous renvoie « bon sang, mais c’est bien sûr», à
Raymond SOUPLEX dont les lecteurs expérimentés auront conservé un souvenir ému.

Hélas fausse piste. En désespoir de cause, ouvrons le « Dico des mots qui n’existent pas… et qu’on utilise quand même »
(G VERBICH et O. TALON, Editions Express Roularta 2013).

Muni de ce sésame, nous découvrons qu’il s’agit d’un néologisme créé et induit par la crise immobilière, les prix de l’immobilier
s’envolant, certains propriétaires ont imaginé utiliser pour y vivre les sous-sols. L’idée n’est certes pas nouvelle, rappelons-nous
quand même que nos ancêtres ont longtemps vécu dans des habitations troglodytiques. Est-ce un progrès, ceci est une autre
histoire pour paraphraser Rudyard Kipling.
1. Des textes qui ne distinguent pas les « Souplex » des caves

Un « Souplex » est un logement double (duplex en latin) situé en rez-de-chaussée et en sous-sol que l’on a pu qualifier de
« duplex à l’envers ». Les prix du m2 augmentant, les propriétaires de rez-de-chaussée encouragés par les intermédiaires, ont eu
l’idée d’aménager les sous-sols pour les occuper et en faire des surfaces à vivre : appartement situé au rez-de-chaussée auquel
on intègre une cave située dessous, boutique reliée par un escalier à une réserve, etc.

• Des textes silencieux sur la notion de « Souplex »

Après ces prolégomènes, et après avoir cerné le sens du mot « Souplex ». Venons-en à notre sujet, examinons l’application de la
loi Carrez avec ces fameux « Souplex ».

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (cf. Revue de l’Habitat Septembre 2013 n° 591 « Focus sur la loi Carrez ») dispose que le
mesurage n’est pas applicable aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie
inférieure à 8 m2. (Décret du 17 mars 1967, article 4-2).

Ces lots ou surfaces ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie Loi Carrez.

• L’exclusion des caves du métrage en loi Carrez s’étend a priori aux « Souplex »

Dans une première analyse, la solution parait certaine : on exclut les caves du décompte de surface loi Carrez et pourtant,
comment comptabiliser l’espace aménagé sous réserve qu’il ait plus de 1,80 mètre de hauteur situé au sous-sol relié au rez-de-
chaussée, lieu devenu habitable ou en tout cas, transformé en m2 utiles d’espace de vie.
2. Le pragmatisme de la jurisprudence étend l’application de la loi Carrez aux sous-sols aménagés

Face à cette question, plus complexe qu’il n’y paraît, les tribunaux ont été amenés à donner des réponses.

 

Les premières décisions de Cours d’Appel excluaient généralement du décompte de surface Loi Carrez, les caves s’en tenant au
plus près du texte, mais cette position devait évoluer sensiblement au fil du temps.

Une première décision marquante est intervenue, mais en matière de duplex, mettant fin aux hésitations des Cours d’Appel.
La question à trancher était la suivante : le mesurage doit-il porter sur un lot de copropriété conforme à sa désignation inscrite à
l’état descriptif de division, ou bien, porter sur le lot tel qu’il se présente matériellement selon l’état des lieux ?

Selon celle-ci, il convient de tenir compte essentiellement de « l’unité d’habitation » dans le mesurage, telle qu’elle se présente
matériellement (Cass. 3ème Ch. Civ, 13 avril 2005).

Quelques temps après, interrogés sur une cave transformée en cuisine, c’est-à-dire « un Souplex », les juges ont retenu que l’état
descriptif de division annexé au règlement de copropriété devait prévaloir, c’est-à-dire qu’il ne fallait pas prendre en
considération les m2 d’une cave transformée et figurant en tant que telle dans l’état descriptif de division (Cass. 3ème Ch. Civ, 21
septembre 2006). Cette décision a entraîné une condamnation du vendeur dans la mesure où la surface vendue ne correspondait
pas au décompte de surface Loi Carrez retenu par la Cour.

Vers la prise en compte des « souplex » dans le métrage loi Carrez

La situation devait évoluer rapidement puisque dès l’année suivante, la Cour de Cassation décidait, cette fois-ci, en présence
d’un règlement de copropriété contraire à l’aménagement des lieux, qu’il fallait prendre en compte exclusivement la destination
matérielle des lieux et inclure dans le calcul des surfaces, une cave transformée irrégulièrement (Cass. 3ème Ch. Civ, 5 décembre
2007).

Néanmoins, on pouvait s’interroger sur la pérennité de cette jurisprudence, une zone d’incertitude subsistait. Le doute vient d’être
levé, puisque précisément, la haute Cour s’est prononcée il y a quelques semaines dans une affaire où le règlement de copropriété
n’avait pas été modifié et visait une cave. La motivation de l’arrêt mérite d’être citée :

« La surface à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi Carrez est celle du local, telle qu’elle se présente
matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important notamment
que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues ».

Il en résulte que, quelles que soient les mentions portées à l’acte de vente ou même quel que soit le contenu du règlement de
copropriété, un sous-sol directement relié au rez-de-chaussée et aménagé n’est plus considéré comme une cave « stricto-sensu »
mais devient un local mesurable au sens de la Loi Carrez (Cass. 3ème Ch. Civ, 2.octobre 2013 – n°12-21918).

Au fond, avec cette dernière décision, quel que soit leur statut juridique, les m2 mesurables des sous-sols sont comptabilisés dans
la surface Loi Carrez, et ce, même s’il existe une contradiction au regard des actes de référence, règlement de copropriété ou acte
de vente.

Avec l’éminent juriste Loysel, nous voyons une fois encore que « c’est le fait qui fait le droit ». Démarche pragmatique de la
jurisprudence, qui a donné un blanc-seing au mouvement de transformation des caves en surfaces habitables, lequel aboutit
à densifier la population des villes, mouvement qui a encore de beaux jours devant lui, sauf intervention d’un texte légal ou
règlementaire susceptible de mettre fin à ce qui est sans doute plus qu’un effet de mode, mais bien le phénomène d’une société
hautement urbanisée.

 

Depuis plusieurs mois, de nombreux diagnostiqueurs  s’appuient sur une jurisprudence qui tend à comptabiliser le métrage d’un souplex en Loi Carrez. Nous tenons à rappeler que l’évolution juridique de ce phénomène n’est pas actée par une loi. Par conséquent, une prudence reste de mise sur ce sujet d’actualité.

Le commentaire des spécialistes du rez-de-chaussée : REZ-DE-CHAUSSEE.COM.

Le fait que les surfaces en souplex puissent être intégrées en m2 Carrez permet de rassurer de futurs acquéreurs, mais cela ne
doit pas occulter tout sens objectif sur ces surfaces très atypiques. Quoi qu’il en soit les surfaces en souplex restent des espaces en
sous-sol sans fenêtre. Les règles de pondération allant de 20 à 50% du prix du m2 du rez-de chaussée restent en
vigueur ; règles basées sur les qualités d’aération, aménagements, luminosité et confort des parties en souplex. Le fait de les intégrer ou non en loi Carrez n’influencera que de quelques % cette pondération.

 

Arrêt 2 octobre 2013 de la Cour de cassation, 3ème Ch. Civ,- n°12-21918

« Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2012 ), que la SCI Sacre ( la société ) ayant, par acte authentique du 18 mai 2005,
acquis des consorts X… un lot de copropriété, les a assignés en diminution du prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 

10 juillet 1965 en invoquant une différence de superficie par rapport à celle stipulée dans l’acte de vente ;

Attendu que la société fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes […].

Mais attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu
de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d’appel, qui, procédant à la
recherche prétendument omise, a souverainement estimé que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à
laquelle il était directement relié, n’était plus une cave comme l’énonçaient le règlement de copropriété et l’acte de vente mais
avait été aménagé et transformé en réserve, et qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant relatif au caractère
inondable de ce sous-sol, en a déduit à bon droit que ce local devait être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties
privatives vendues ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi. »  

©Chambre nationale des propriétaire