Être propriétaire des murs de son restaurant dans un immeuble en copropriété

Si vous avez lu notre article à propos de l’acquisition d’un local sans extraction, vous êtes déjà familier avec Arnaud. Jeune dynamique lyonnais qui veut réaliser son rêve, ouvrir son restaurant. Ambitieux comme il est, il veut être par la même occasion, être propriétaire des murs qu’il occupera. Par ce fait, nous lui avons partager, notre expérience pour l’acquisition d’un restaurant au rez-de-chaussée, dans un immeuble en copropriété. Eh oui, il y a des règles à respecter et il ne peut pas faire ce que bon lui semble, même si il est propriétaire de son local.

Ouvrir son restaurant au rez-de-chaussée dans un immeuble en copropriété

Petit rappel

Une copropriété est répartie en plusieurs lots privatifs, qui sont souvent nombreux, et appartiennent à différents copropriétaires qui ont à ce titre, la jouissance exclusive et peuvent ainsi habiter ou louer leurs biens immobiliers. Il faut savoir que la destination des lots de copropriété doit se faire dans le respect du règlement de copropriété. 

Le règlement de copropriété

Créé lors de la division des lots pour la mise en copropriété de l’immeuble, ce règlement précise les différents lots privatifs de l’ensemble des lieux. Ainsi, nous pourrons retrouver une clause exclusive d’habitation bourgeoise. Cela veut tout simplement dire que toutes activités professionnelles sont interdites dans l’ensemble de l’immeuble. Le futur restaurant d’Arnaud au rez-de-chaussée, société de conseils ou l’épicier ne peut donc être acceptés. Un autre cas qui peut freiner l’objectif de notre jeune lyonnais est la clause d’habitation bourgeoise. Cette dernière ne permet pas l’ouverture d’une activité commerciale comme un restaurant, a contrario d’un cabinet exerçant une profession libérale.

Toutefois, seule une réunion d’une Assemblé Générale peut lever l’interdiction. Pour cela, il faut l’unanimité de copropriétaire.

Enfin, lorsque le règlement de copropriété autorise les activités commerciales sans restriction, tout commerce peut être pratiqué. Dans ces conditions, Arnaud peut alors envisager d’ouvrir son restaurant.

Sous réserve du respecter les prescriptions administratives applicables à certaines activités.

Il se peut que la localisation des commerces soit autorisée que dans certains lots comme un restaurant au rez-de-chaussée. Le mode d’exploitation et la nature sont aussi des restrictions notifiées dans le règlement de copropriété. Par ce fait, une liste énumère les activités autorisées et non autorisées.

Qu’en est-il du changement d’affection du lot ?

Si Arnaud acquiert un lot et qu’il n’est pas destiné à son activité, il ne pourra changer l’affection sans l’aval de la copropriété. En effet, son activité pouvant entraîner des troubles du voisinage, l’accord de l’ensemble de la copropriété est exigé. Un changement d’affectation non autorisé peut avoir de lourdes conséquences. Une saisie au tribunal par un copropriétaire ou le syndic de la copropriété est le risque de cette action. Il en va de même pour des travaux concernant le lot.

Obtention de l’autorisation de travaux

Bingo ! Arnaud a acquis finalement un local pour son restaurant à Lyon et il a obtenu l’accord de la copropriété pour entamer les travaux. En effet, il a obtenu la majorité selon l’article 25 lors d’une Assemblé Générale. Il a par ce fait refait la devanture de son local, installer une enseigne et un conduit d’évacuation des fumées.

L’installation de l’enseigne d’Arnaud

Il est bon de savoir que lorsque l’installation du restaurant a été approuvée, les copropriétaires ne pouvaient pas empêcher Arnaud d’installer son enseigne. Effectivement, l’autorisation d’exercer son activité via l’accord de la copropriété est incompatible avec l’interdiction de disposer d’une enseigne. Même si ce dernier est inscrit dans le règlement de copropriété, la clause deviendra sans effet. En ce qui concerne la pose de l’enseigne, notre futur restaurateur a dû respecter les dimensions notifiées dans le règlement de copropriété. 

Le saviez-vous ?

👉 Les répartitions de charges communes pour les travaux concernant l’ensemble de l’immeuble tel que le ravalement de façade, fait l’objet pour le restaurateur, d’une participation au prorata des tantièmes du lot, comme pour les autres copropriétaires de l’immeuble. Par contre, même s’il s’agit de la façade du bâtiment, l’entretien de la devanture est à la charge du restaurateur. 

👉 Les charges de copropriété en rez-de-chaussée ne sont pas identiques aux étages.

👉 Si vous êtes dans la situation où une clause de non-concurrence est inscrite dans le règlement de copropriété. Cette dernière est nul et sans effet, car cela reviendrait à interdire la possibilité de mettre en place un commerce identique dans le même bâtiment. Par ce fait, il s’agirait d’intérêts particuliers…

👉 Si vous êtes en possession d’un local et que vous souhaitez le louer. Le bail commercial devra reprendre à la lettre le règlement de copropriété. Le propriétaire reste le garant du respect des obligations. 

Nos 3 avantages d’investir dans un local en copropriété

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