Immobilier : rez-de-chaussée, souplex, les clés pour faire de bonnes affaires
Alors que les prix de l’immobilier continuent de grimper en France, choisir un logement atypique permet de gagner quelques m2 supplémentaires. Zoom sur les rez-de-chaussée et les souplex.
Rez-de-chaussée, souplex… ces logements atypiques présentent une décote qui peut aller de -10 % à -50 % par rapport à un appartement standard. Ce peut être une aubaine afin d’acheter des m2 supplémentaires avec le même budget ou pour jeter son dévolu sur un quartier coté inaccessible autrement.
Mais investir dans ce type de logements demande une certaine vigilance. Une apparente opportunité peut se révéler catastrophique si l’on passe à côté de certains points d’attention. Tour d’horizon des bons plans et des pièges.
Le rez-de-chaussée : entre 5 et 10 % moins cher
Les rez-de-chaussée, tout d’abord sont entre 5 et 10 % moins chers que les étages supérieurs , selon qu’ils sont situés sur rue
(-10 %) ou sur cour (- 5 %). Ils présentent de nombreux avantages pour plusieurs catégories de personnes, ce qui a contribué à
intensifier ce marché.
« Les professions libérales s’intéressent particulièrement aux rez-de-chaussée. Il leur est en effet de plus en plus difficile
d’obtenir une autorisation pour ouvrir leur cabinet en étage élevé dans une ville où le marché est tendu », explique Julien
Haussy, président de l’agence Espaces Atypiques. Ce type de biens attire aussi des personnes à mobilité réduite ainsi que des
familles avec enfants. Ces dernières veulent pouvoir faire du bruit sans déranger les voisins du dessous.
Autres partisans du rez-de-chaussée : « les personnes qui avaient l’habitude de vivre dans une maison et apprécient la présence
d’un espace extérieur, même s’il n’est pas privatif, souligne Fabien Garcelon, cofondateur de l’agence rez-de-chaussee.com. De
même, ajoute-t-il, « avec le durcissement des sanctions envers la location meublée touristique, bon nombre d’investisseurs
achètent aussi des surfaces commerciales au rdc pour en faire des logements de type Airbnb en toute légalité.»
Attention à la lumière et aux nuisances sonores
Les rez-de-chaussée peuvent cependant présenter certains désavantages. Le manque de luminosité tout d’abord. Sur ce point ce
peut être intéressant de se faire accompagner par un professionnel pour faire la part des choses entre des murs sombres qui
peuvent facilement être repeints ou une cause difficilement modifiable : un important vis-à-vis ou de petites ouvertures par
exemple.
Autre bémol potentiel des rez-de-chaussée : les nuisances sonores décuplées par rapport aux étages élevés. Un élément qui peut
ne pas poser problème dans une rue calme ou sur cour mais qui peut être vraiment ennuyeux sur une grande avenue très
passante, surtout si les fenêtres ne sont pas en double ou triple vitrage. « L’isolation, et les risques d’infiltration sont également
des points de vigilance accrus en rez-de-chaussée », alerte Fabien Garcelon. Pour lui en revanche, le risque plus élevé de
cambriolage relève plus du fantasme que de la réalité. Même s’il reste conseillé d’être particulièrement vigilant en installant une
alarme par exemple.
Les rez-de-chaussée avec un jardin d’une taille conséquente, ne donnant pas directement sur rue, ne sont pas décotés. Ils peuvent
même être surcotés s’ils rentrent dans la catégorie des biens exceptionnels.
Les + et les – du souplex
Certains rez-de-chaussée possèdent un souplex. Amalgame entre duplex et sous-sol, il s’agit souvent d’anciennes caves, dont la
valeur est entre -30 et -50 % inférieure à celle d’un étage standard. Par exemple, à Paris, dans le quartier des Batignolles (17e),
un loft de 80 m² comprenant 66 m² au rdc et 14 m² au sous-sol (7 m² pondéré), soit 73 m² pondéré, a été vendu récemment
655.000 EUR par Espaces Atypiques, soit 9.000 EUR du m² pondéré ou 8.200 du m² au sol. « Soit une décote de 18 % à 25 %,
sachant qu’un appartement rénové avec goût dans ce quartier se vend 11.000 euros le m2 », souligne Julien Haussy.
Certains inconvénients du souplex se corrigent aisément : « on peut installer une ventilation à double flux pour aérer la pièce ou
créer une dalle de verre au plafond pour amener la lumière du rdc » souligne Julien Haussy. Mais vu le manque d’ouvertures, il
est assez inconfortable d’y installer une pièce de vie ou une chambre. En faire une pièce annexe comme une salle de rangement,
un atelier, une salle de sport, ou une salle d’eau est plus opportun. En revanche, n’y installez pas à la fois une pièce d’eau et une
pièce de vie, vu le taux d’humidité très élevé.
Optimiser son investissement locatif
Investir dans un rez-de-chaussée ou un souplex peut être intéressant pour les investisseurs locatifs. Ils subissent une dévaluation
proportionnellement plus importante à l’achat qu’à la location, ce qui revalorise leur rendement locatif (tableau). Pour les
logements en rez-de-chaussée par exemple, pour lesquels la décote à l’achat est de l’ordre de 5 à 10 %, elle n’est que de 5 % à la
location, selon Julien Haussy, président d’Espaces Atypiques. Pour les souplex, la décote à l’achat est de l’ordre de 30 à 50 %, elle
n’est que de 20 % à la location, selon la même source. Seul point de vigilance : « le turn over des locataires pour ce type de
logements peut être plus important », souligne Fabien Garcelon
Points de vigilance
Soyez vigilant si vous vous intéressez à ce marché de niche. « Dans le contexte actuel de pénurie de logements et de hausse des
prix dans les grandes villes, les souplex peuvent être surestimés » alerte Julien Haussy. Un constat que partage Fabien
Garcelon : « il est illusoire de croire qu’en reliant une mini-cave à votre appartement vous aurez gagné au loto à la revente ».
Pour lui, « cela présente peu d’intérêt de créer un souplex à partir d’une cave en-deça de 12 m2, sachant que la descente
d’escalier fait déjà perdre 3 m2 ».
Et puis, avant d’acheter, vérifiez bien que le souplex soit considéré comme une habitation – et non une cave – au regard de
l’urbanisme et du règlement de copropriété. Un tel changement de destination (de cave en habitation) auprès de la mairie et de la
copropriété n’est pas systématique et loin d’être indolore. En effet, pour le propriétaire, il fera augmenter entre autres sa taxe
d’habitation et ses charges de copropriété.
Dans tous les cas, pour ne pas faire d’erreur, un sérieux arbitrage au plan financier, juridique et technique s’impose avant
d’acheter un bien atypique. Et gardez bien à l’esprit que ces logements se revendent très facilement aujourd’hui dans les grandes
villes avec un marché de pénurie très tendu. Mais ils restent moins liquides que les appartements classiques.
